Renovate or rebuild?

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Es gibt ein Haus auf unserem Grundstück. Es ist ein Bungalow aus den 60er Jahren, der etwas in die Jahre gekommen und stark sanierungsbedürftig ist. An das Haus ist ein überdachtes Schwimmbad angeschlossen, was über die Zeit Feuchtigkeitsschäden verursacht hat. Verstärkt wurden die Schäden zusätzlich noch durch eine kaputte Regenentwässerung. Das Haus steht auch schon gut über drei Jahre leer. Wesentliche Modernisierungen wurden bis heute nicht durchgeführt. Nur die Ölheizung ist neueren Baujahres. Aber wer will 2015 noch in eine Ölheizung investieren? Auch wenn die Ölpreise in diesem Jahr so tief wie lange nicht waren.

Die zentrale Frage war also, ob wir das Haus sanieren oder abreißen und neu bauen?

Die Frage kann nicht so einfach beantwortet werden und hängt stark von den Bauherren ab. Entscheidende Faktoren dabei sind u.a. die Folgenden:

  • Qualität der Altsubstanz (restliche Lebensdauer betrachten)
  • Veränderbarkeit des Grundrisses um die neuen Ansprüche und Wünsche zu erfüllen
  • Erweiterungsmöglichkeiten (Aufstockung oder Anbau) technisch und baurechtlich
  • Baubudget unter Betrachtung des Grundstückpreises

Um das Potentials des Hauses herauszufinden und unsere Möglichkeiten abzuwägen, haben wir es zusammen mit einem Architekten und einem Statiker vor der Kaufentscheidung besichtigt.

Auf den ersten Blick sah das Haus und die Bausubstanz gesund aus. Das Haus wurde in massiver Bauweise errichtet und bietet auch Erweiterungsmöglichkeiten. Der Rohbau des Hauses ist massiv und könnte auch ein zweites Stockwerk tragen (unser Wunsch). Mit einer neuen Wärmeschutzdämmung würden wir das Haus energetisch auf einen guten Stand bringen können, was allerdings nicht vergleichbar mit einem neuen Energieeffizienzhaus wäre.

Gegenüber einem Neubau würde das sanierte Haus aber in der gesamten Umweltbilanz sicherlich besser abschneiden, da die erzielte Ressourcenschonung die energetische Schwächen kompensiert. Aus Umweltschutzsicht wären die Ersparnisse für die Baustoffe beim Sanieren sehr bedeutend, da die Herstellung von Baumaterialien mit starken Umwelteinflüssen und viel Energie verbunden ist. Auch wenn das ganze Haus entkernt würde und alle Oberflächenmaterialien neu aufgebracht würden. Aus ökologischer Perspektive wäre es also insgesamt sinnvoll das Bestandshaus zu sanieren.

Aus ökonomischer Sicht ist es aber nicht so eindeutig, was günstiger wäre; entkernen und sanieren oder abreissen und neu bauen. Die Kosten bei einer umfangreichen Sanierung können schnell an die Kosten eines Neubaus heranreichen oder sie gar übersteigen.

Mit unserer anfänglichen Kalkulation sahen wir uns in der Lage den Bestand in ein schönes neues Haus mit Erweiterung zu verwandeln. Einzukalkulieren waren dabei einige Risiken, die das Bauen im Bestand mit sich bringt. Was versteckt sich hinter den Oberflächen? Welchen Zustand haben die Wände und Decken wirklich? Dies ist sicherlich auch einer der Gründe dafür, dass alleine das Architekten Honorar für Sanierungen gemäß HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) um ca. 30% höher ist als für einen Neubau.

In unserem Fall sind wir noch nicht mal richtig zum Anfang gekommen als uns bereits der erste Rückschlag eineilte. Gerade hatte der Architekt unsere Grundrisslösung für den Altbestand sauber gezeichnet und wir haben mal wieder an einem Sonntag das Haus besichtigt. Im Keller erwartete uns etwas nicht so erfreuliches. Aus diversen Löchern in der Kellerdecke „wuchs“ schwarze Materie heraus. Der Beton der Kellerdecke war an zahlreichen Stellen aufgeplatzt. Erstmal dachten wir an Hausschwamm, allerdings befanden sich nirgendwo größere Holzbauteile. Wir haben die Bilder dann für eine Ersteinschätzung an einen Spezialisten geschickt. Die Antwort kam sehr schnell: „Es sieht eindeutig nach einem längerfristigen Feuchtigkeitsschaden aus. Möglicherweise könnte die Bewährung der Kellerdecke bereits stark beeinträchtigt sein.“ Auch wenn wir vorher wussten, dass es im Haus ein „kleines“ Problem mit Feuchtigkeit gab, könnt ihr euch ja vorstellen, dass ich in der nächsten Nacht nicht geschlafen habe… In einem neuen Haus gleich von Beginn an ein Risiko hinsichtlich Raumklima und ggf. Schimmel einzugehen, kommt gar nicht in Frage.

Die Entscheidung für einen Neubau fiel nach Prüfung der finanziellen Rahmenbedingungen dann sehr schnell. Auch wenn wir es sehr schade fanden dem eigentlich soliden Haus keine Möglichkeit mehr zu geben. Das Risiko erschien uns dann aber von Beginn an bereits zu hoch. Die Sanierung der Decken wäre sehr aufwendig und hätte bereits eine großen Teil des Risikopuffers im Budget aufgebraucht. Und das alles für einen Keller mit gerade mal 2,05m lichter Raumhöhe? Nein!

Der Neubau wird nun auf jeden Falls deutlich kleiner und kompakter als es mit dem Bestandshaus möglich gewesen wäre. Dafür aber natürlich auch energetisch deutlich besser.

Also nahezu ein Neustart beim Projekt! Nun haben wir alle Freiheiten der Welt für das Haus!


The question was whether to remodel and renovate the existing house on our lot or to tear down the house and build a completely new one?

To find out the potential of the house and to weigh in our possibilities, we visited the house with an architect and a structural engineer before making the buying decision for the property. There seemed to be nothing in our way to renovate the house, change the floor plans and to extend the house with another floor. We all thought this would obviously be the best option from an ecological and even from an economical point of view.

We were aware of the water damages in the house caused by the old swimmingpool attached to the basement and by a broken rain water piping on one corner of the house. On the first sight it didn’t seem to be a big deal to repair these damages. But before we even really got started with the project, we visited the house once again and noticed some black material growing out of the basement ceiling. We let a specialist take a look at the photos of the affected areas and he answered immediately that the slab structures were most likely severy damaged due to the damp. It could be repaired, but would add up to the costs. With all the other risks involved in renovating an old house, we were pretty much on the cost level of a brand new house. In addition I was really scared of this material being some kind of mold that could affect the room climate later on, if not removed properly. I do not want to expose my kids to any allergens!

As you can imagine, the decision to tear down the old house was made very quickly… So we had a new start on the project before we even got started!

– T

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2 Gedanken zu “Renovate or rebuild?

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